Банки начали повышать ставки по ипотеке: почему это произошло и что делать покупателю жилья

С февраля по начало октября 2026 года рыночная ипотека постепенно дешевела: средняя полная стоимость кредита на новостройки опустилась с 22,9% до 21,3% годовых. Но во второй половине октября тренд развернулся. Сразу несколько крупных банков подняли ставки по рыночным программам — на 0,2–0,5 процентного пункта. Теперь базовые ставки у них находятся в диапазоне примерно от 18 до 19,7% годовых, а для небольших кредитов бывают и выше. Разбираемся, что случилось и что делать тем, кто собирается покупать жильё.

Почему банки подняли ставки

1. Ключевая ставка перестала снижаться

Банк России держит ключевую ставку на уровне 14% с конца июля. В сентябре он её не тронул, а прогноз средней ставки на 2026 год даже повысил. Для банков это сигнал: дешёвых денег в ближайшее время не будет. Стоимость их собственного фондирования — вкладов и облигаций — перестала снижаться и даже немного выросла. Выдавать длинные кредиты по старым ставкам становится невыгодно.

2. Всплеск спроса в сентябре

В сентябре банки выдали около 125 тысяч ипотечных кредитов на 614 млрд рублей — максимум с начала года. Люди спешили оформить семейную ипотеку до 1 октября, когда её условия поменялись. Когда спрос высокий, у банков нет причин снижать цену.

3. Лимиты регулятора

Банк России ограничивает долю ипотеки, которую банки могут выдать людям с высокой долговой нагрузкой и маленьким первоначальным взносом. Банкам приходится выбирать надёжных заёмщиков, и конкуренция ставками ослабевает.

Сколько это в рублях

Возьмём кредит 6 млн рублей на 25 лет:

Ставка	Платёж в месяц	Переплата за весь срок
17,9%	≈ 90 600 ₽	≈ 21,2 млн ₽
18,1% (+0,2 п.п.)	≈ 91 500 ₽	≈ 21,5 млн ₽
18,8%	≈ 94 900 ₽	≈ 22,5 млн ₽
19,3% (+0,5 п.п.)	≈ 97 300 ₽	≈ 23,2 млн ₽

Повышение на 0,2 п.п. — это около тысячи рублей в месяц и почти 300 тысяч переплаты за весь срок. На 0,5 п.п. — уже 2,4 тысячи в месяц и больше 700 тысяч переплаты. Немного в месяц, но ощутимо на длинной дистанции.

Это начало подорожания?

Пока нет оснований говорить о массовом росте ставок: повысили не все банки, и шаг небольшой. Скорее, рынок перестал снижаться и замер. Многое зависит от решения Банка России по ключевой ставке 23 октября:

Если ставку сохранят — а это базовый сценарий большинства аналитиков, — рыночная ипотека, скорее всего, останется на нынешнем уровне или точечно подорожает ещё у нескольких банков.
Если ставку снизят, банки могут вернуться к снижению, но с задержкой в один-два месяца и осторожно.

Банки не будут заметно снижать ипотечные ставки, пока ключевая не начнёт снижаться устойчиво, а не на одном заседании.

Что будет с ценами на жильё

Резкого падения цен ждать не стоит. Скорее, рынок будет стоять на месте: покупателей с ипотекой становится меньше, а застройщикам и продавцам приходится чаще договариваться. Для покупателя это хорошая новость: можно торговаться. На вторичном рынке скидка в несколько процентов — обычное дело, у застройщиков стоит спрашивать про акции, рассрочку и субсидированные программы.

Что делать покупателю

Если одобрение уже есть — не тяните. Одобрение обычно действует 60–90 дней, и ставка в нём фиксируется не всегда. Уточните в банке, сохранится ли ставка, если сделка пройдёт через месяц.
Начните с льготных программ. Семейная ипотека с 1 октября стоит от 2 до 12% в зависимости от числа детей и региона. ИТ-ипотека, дальневосточная и сельская — до 6%. Даже самая дорогая льготная ставка в разы ниже рыночной.
Сравните несколько банков. Разброс рыночных ставок между крупными банками сейчас больше процентного пункта — это сотни тысяч рублей за срок кредита.
Торгуйтесь о цене квартиры. Скидка 3–5% от продавца даёт больше экономии, чем ожидание снижения ставки на 0,5 п.п.
Если покупка не срочная — подготовьтесь. Снизьте долговую нагрузку, закройте лишние кредитные карты, накопите на больший взнос. Когда ставки пойдут вниз, у вас будут лучшие условия.
Помните про рефинансирование. Если сейчас взять кредит по рыночной ставке, а через год-два ставки заметно снизятся, ипотеку можно будет переоформить дешевле.

Коротко

В октябре несколько крупных банков подняли ставки по рыночной ипотеке на 0,2–0,5 п.п.
Причины — пауза в снижении ключевой ставки, рекордный спрос в сентябре и лимиты регулятора.
На кредит 6 млн рублей +0,5 п.п. — это около 2,4 тыс. ₽ в месяц и больше 700 тыс. ₽ переплаты.
Льготные программы, сравнение банков и торг о цене квартиры дают больше, чем ожидание.

Материал носит исключительно информационный характер и не заменяет консультацию специалиста. Статья не является индивидуальной финансовой рекомендацией и может отражать субъективное мнение автора. Перед принятием любых финансовых решений рекомендуется оценивать свои финансовые возможности и риски!